中金公司近日研报表示，当前房地产政策正以超过历次周期的强度进行发力，总需求相应地阶段性企稳，市场对于房地产周期拐点终将会到来的信心显著增强。但也需要认识到房地产行业新形势下，一、二手房结构加速演化，新房和二手房的总供给压力凸显，房地产周期惯性增强，我们在等待拐点到来的过程中也应具备充足的耐心。当前市场正处于博弈政策继续发力，同时等待局部地区基本面企稳的阶段，我们认为该阶段中波段式的交易机会或将频密出现，投资须择机而动，优选估值性价比高、同时经营端弹性强的相关标的。

　　中金2024下半年展望 | 房地产：耐心与信心同等重要

　　中金研究

　　当前房地产政策正以超过历次周期的强度进行发力，总需求相应地阶段性企稳，市场对于房地产周期拐点终将会到来的信心显著增强。但也需要认识到房地产行业新形势下，一、二手房结构加速演化，新房和二手房的总供给压力凸显，房地产周期惯性增强，我们在等待拐点到来的过程中也应具备充足的耐心。当前市场正处于博弈政策继续发力，同时等待局部地区基本面企稳的阶段，我们认为该阶段中波段式的交易机会或将频密出现，投资须择机而动，优选估值性价比高、同时经营端弹性强的相关标的。

　　摘要

　　当前住房市场总需求阶段性平稳，总供给仍有压力，各城市或在较长维度上渐次到达房价拐点。2023年以来一、二手房销售呈现“一跌一涨”的分化走势，但合并来看总购房需求量走势相对平稳，这与政策端的持续提振相关。然而，我们需要注意目前房地产市场的供给同时存在于房企端和居民端，前者（即新房库存）在下行周期中持续收缩，如再剔除施工迟缓的无效库存，实际供给压力相对可控，后者（即二手房挂牌）则在下行周期中呈增长态势，压制房价表现。往前看，考虑到各线城市总库存水平差异较大，如无强外生干预，我们预计各线城市或在较长维度上陆续到达房价拐点，楼市景气度复苏也会经历从点状局部向全局整体缓慢过渡的过程。

“戈碧迦是一只未上市就已因华为手机概念而成为近期倍受市场关注的北交所新股，吸引了1758.63亿元的资金蜂拥认购，打新配股率仅为0.11%。今天上市时又恰逢华为P70手机概念股近期正炙手可热，自然也得到了投资者的追捧。全天市场表现强势，在老流通股占比较高的压力下，基本都在100%以上涨幅运行，实属不易。”周运南说。

　　政策端持续发力有望维持年内总销售稳中向好，但投资端指标或仍偏弱。本轮周期已逐步形成面向“稳需求”、“保交楼”、“稳信用”和“新模式”的四维房地产政策框架，后市随市场环境变化政策端或仍将在上述框架下进一步加强完善，以降息和城中村改造提振需求，和以更大力度收储来压降库存均是可行方向。在中性政策假设下，我们预计2H24一、二手房总销售量或有望同比转正至+2%（1H24为-10%），但考虑到新房销售占比边际走低、年初以来土地市场偏冷以及正常的工程节奏，我们预计新开工面积、竣工面积、施工面积、开发投资额等指标年内或仍将延续弱势表现。

　　政策、股价和房价的联动关系正在发生迭代，市场或将呈博弈政策、关注效果、回归经营并重的特点。复盘我国此前三轮地产小周期，可以发现政策和股价拐点十分接近，即博弈政策，最终都会顺利过渡至海外成熟经济体房价的经验，但从政策拐点到房价拐点的时滞已在逐步拉长。进入本轮周期后，市场多次博弈政策，但由于基本面持续向下，导致政策拐点与股价拐点已出现较大偏离，且截至目前尚未迎来房价拐点，这表明市场除博弈政策外，也开始关注和评估政策效果。而从海外成熟经济体的经验来看，政策拐点、股价拐点和房价拐点往往逐次分散到来，房价拐点耗时更长，且向上拐点通常须以宏观经济向好为前提；而在股价拐点和房价拐点之间，股价走势通常呈盘整特征，期间受房价趋势性变动和企业经营情况影响，可能出现alpha机会。

　　风险

　　政策推进不及预期；房企信用风险加速演绎；投资收缩增加经济压力炒股杠杆平台app哪个可靠。